讼争的房屋倒塌，承租人的优先购买权如何执行

李某长期以来租住吉水县房产管理局位于阜田镇上的一栋旧房子。1997年起，李某困外出做生意很少在此居住，但仍按时交纳租金。1999年该房屋旁的河道上修建了一座通往对岸的大桥，该住房因有了商铺功能而升值。县房产管理局在未通知李某的情况下，将房屋出售给第三人彭某。李某以房管局侵犯了其优先购买权为由提起诉讼，请求宣告出租人与第三人彭某的买卖关系无效，确定其优先购买权。法院判决支持了李某的诉讼请求。判决生效后，李某向法院申请执行，法院向县房管局发出执行通知书，房屋尚未执行完毕，该房屋被大风刮倒，没有修复价值，李某仍坚持要求兑现其优先购买权。

法院审查后，对如何执行有以下三种意见。

　　第一种意见认为，房产管理局将房产卖给第三人彭某，其行为已侵犯了李某的优先购买权。现李某要求实现其优先购买权，是法律明文规定的，应支持李某的执行请求，责令房产管理局将房屋交给李某，李某支付与彭某和房管局约定的价款。

　　第二种意见认为，房屋是县房产管理局管理的国有房屋，房产管理局有权决定卖或不卖。法院虽然判决与第三人彭某的买卖关系无效，李某有优先购买权。但房产管理局有权再收回房屋，如再出售则李某有优先购买权，如房产管理局决定不出售则不应支持李某的执行请求。

第三种意见认为，该房屋已被大风刮倒，无修复价值，李某的请求是优先购买房屋，现房屋不复存在，其优先购买权也应随之消失。如再执行本案则房产管理局出售的是土地使用权，而非房产。国有土地使用权的转让应由土地管理部门行使。因此，应裁定终结执行。

　　笔者同意第一种意见。

　　承租人的优先购买权是我国民商法上关于优先购买权的一种，是指公民、法人作为承租人时，对于出租人在出卖其出租赁物时，在同等条件下，有优先于他人购买的权利。《中华人民共和国合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”我国《民法通则》及相关的法规对优先购买权也有相关的规定，这是承租人享有优先购买权的法律依据。承租人的优先购买权在出租人变卖出租物前，仅表现出一种可能性。当出租人出卖出租物这一法律事实时，承租人的优先购买权从期待权变成了既得权。

　　承租人的优先购买权，在被侵害时，应如何保护，我国法律没有明确规定。《最高人民法院〈关于贯彻执行中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定的仅是“承租人可以请求人民法院宣告房屋买卖无效。”也就是说，对于优先购买权的实现方法，只能是优先购买权人请求法院宣告买卖无效。但法律界认为，如果出卖人没有尊重优先购买权人的权利，将标的物出卖给第三人，优先购买权人可以请求人民法院宣告买卖关系无效，从而要求出卖人将标的物以同等条件出卖给自己。

　　目前，在司法实践中，各地的做法也不一样，普遍的做法是：在宣告买卖关系无效的同时，法院根据优先购买权人的请求判决形成和出卖人与第三人同等条件为内容的契约。这种做法既解决了优先购买权人的合理请求（宣告买卖无效），又实现了其在同等条件下的优先购买权，还减少了讼累，合理地利用了司法资源。这是因为：优先购买权是一种附条件的形成权，只要条件相同，优先购买权人的单方意思表示，就能使优先购买权人与出卖人形成出卖人与第三人的同等条件为内容的契约，此为形成权的内在要求。其次，如果优先购买权人起诉解除出卖人与第三人的买卖合同无效，然后再起诉要求买受标的物，不仅增加讼累，浪费有限的司法资源，而且不能有效地保护优先购买权人的利益，甚至使优先购买权制度形成虚设，不能发挥优先购买权制度的功能。特别是承租人的优先购买权中，若承租人先起诉要求解除出租人与第三人买卖关系，然后再起诉要求确认承租人与出租人的买卖关系。这时出租人可以以各种理由使其以收回房屋不卖为由，或者等承租届满后再出卖房屋，这对承租人的优先购买权形同虚设，也难以实现。因此，必须赋予优先购买权在请求法院解除出卖人与第三人买卖关系的同时，请求法院确认优先购买权人与出卖人形成出卖人与第三人的同等条件为内容的契约。这样，优先购买权人的优先购买权才能得以完整实现。

　　综上，本案李某的诉讼请求被法院判决保护。房管局将李某承租的房屋卖与彭某，侵犯了李某的优先购买权。法院的判决实际上已确认了优先购买权形成了出卖人与第三人的同等条件为内容的契约。尽管房屋已倒塌，但只要优先购买权人愿意接受该标的，即应执行该判决。至于是否可以改造兴建则不是本案执行中审查的内容。蓝敏强