购房楼书画册能否构成要约

 购房楼书画册能否构成邀约   作者：南京律师谢瑛 【案情链接】2006年3月1，原告张某与被告某开发商签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的某小区商品房一套。交付时间为2007年10月1日以前。合同签定后，原告按约支付了房款。但在收房时发现房屋内多处处与楼书画册上的户型结构不一样，遂拒绝收房。双方协商未果，原告诉至某区人民法院要求被告承担违约责任，并支付逾期交房违约金。2008年12月20日，一审法院判决被告在十五日内改正房屋结构，并支付逾期交房违约金10008元。
　　本案的争议焦点在于开发商印制的楼书画册能否认定为购房合同的组成部分。
【律师点评】原、被告于2005年3月1日签订商品房买卖预售合同。约定原告购买被告开发的某小区某单元房屋。合同详细约定了付款方式、交房时间、违约责任等事项。但对于房屋内部结构只字未提。原告按约支付了房款。但在收房时发现房屋内多处与开发商宣传的楼书画册上的户型结构不一样。本律师代理本案后提出尽管合同没有详细约定房屋内部结构，双方签订的《商品房买卖合同》仍合法有效，对结构部分的认定应以被告的宣传画册为据。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。”本案中开发商在合同中未对结构进行明确约定因此开发商应受楼书宣传内容的约束，理应视为要约。最后，法院最终支持原告诉请，判决开发商承担违约责任并支付相应迟延履行违约金，购房者的利益最终得以维护。
【律师提示】房屋作为价格高昂的商品，购房者总是慎之又慎，但最后总是又会与开发商产生许多纠纷，不得不耗费了大量的时间、精力来处理。究其原因，主要是没有订立一份完备的购房合同。实际操作中，合同又大多是开发商事先印制好，格式化条文往往忽略太多细节。例如对户型的约定仅有几室几厅，朝向等粗略规定。对内部结构、建筑材料等只字不提。加上购房人习惯把注意的重点放在对开发商违约的责任承担上，致使一份购房合同的大部分篇幅都在讲双方该怎么履行，该怎么承担违约责任。看似完备，责任清晰，实际上却因为缺乏对房屋本身的约定，在责任的认定上容易产生争议。再完美详尽的责任承担方式也毫无益处，毕竟，责任的承担要求责任的认定为前提。为此建议开发商及购房人应当注意，在合同中能够明确约定的，尽量明确约定。以免引发不必要的争议。