在临沂电台普法课堂上的解答一

发布日期：2009-11-07 作者：王勇律师

2007年年底我购买了位于本市市中心的一套商品房作为婚房。签订买卖合同时，开发商承诺于2008年8月31日交房，我支付了首付及相关契税等款项合计100余万元，并与银行办理了25年的房屋抵押贷款。迄今为止已经拖延了一年，开发商仍未能交房，我想解除合同，但开发商却以合同中约定逾期交房的情况下只能要求违约金而不能解除合同为由，拒绝退房。我现在该怎么办？若解除合同后，已向银行偿还的贷款利息该怎么办？

　　王勇律师解答：本案的焦点在于1、购房合同中约定，在开发商逾期交房时，购房者只能要求违约金不能要求退房的格式条款是否有效；2、如果合同解除，购房者每月向银行偿还的贷款利息损失应该由谁来承担。

　　首先，根据法律规定，该房屋买卖合同属于格式合同。开发商在该合同中单方面的、强制性的要求在逾期交房的情况下，购房者只能选择继续履行合同，要求支付违约金的条款。根据我国合同法第40条规定的内容，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。房屋买卖合同作为合同的一种，在一方迟延履行主要债务，经另一方催告后在合理期限内仍未履行情况下，守约方有法定的解除合同的权利。但在该购房合同中，开发商却限定购房者只能选择继续履行，显然排除了购房者的主要权利，故该条款应被认定为无效。在此基础上，购房者有权要求解除该购房合同。

　　其次，在因开发商违约而导致该购房合同解除的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第97条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”作为购房者，可以要求开发商返还已经向其支付的房款以及各种税、费；对于向银行支付的贷款利息可作为损失向开发商主张，在购房者收到返还及赔偿的款项后再到银行办理平贷等有关手续，以终止购房者与银行之间的贷款合同。

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