在临沂电台普法课堂上的解答二

发布日期：2009-11-07 作者：王勇律师

    我在2001年9月与某开发商签订购买商品房预约登记书，选中一套207平方米的房子，初步定价2300元/平方米（均价），并拿了选号单。开发商要求我将5万元定金打入指定的银行账户，一年内不得动用，并口头承诺房子在一至一年半后交付。此后一直没有开发商的消息。直到2004年9月，我接到通知去办购房手续时，却被告之均价涨到了3300元/平方米，户型面积变成260多平方米。这样房子的总价就由预约时的40万元猛涨到了80多万元。房子交付时间也变成2006年6月。

    王勇律师点评：首先，开发商的这种售房方式是违规的。没有拿到商品房预售证前，这种销售策略实际上是变相违规销售。
其次，消费者与开发商签订的预约登记书应该是有法律效应的。最高法院有关司法解释指出：如果双方签订的是纯粹预约合同，即合同内容指向以后签订购房合同时的优先购买权，协议订立后，消费者也按照开发商要求将定金存入银行（实际上双方都能控制），本质上具有了担保作用，按定金处理。如果开发商违约，导致无法签订合同，要双倍返还定金。
    如果该协议性质具备了买卖商品房基本条款，虽然字面上叫认购协议，但本质上具有买卖性质，应视为预售合同。
    王勇律师提醒：消费者购房时，应尽量避免购买没有预售许可证的房子，从法律上讲，消费者以内部认购、预约等形式购买实际上并不具备预售条件的楼盘，一旦有关权利受到侵犯，可以通过法律得到的保护是相当有限的。

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