从本案看房屋的出资人能否直接取得房屋的产权

【案情】2005年5月，刘斌向土地管理部门申请了一块建房用地，取得了建房许可证。因缺少资金，便邀请朋友万四清合伙建房。约定：万四清投入建房资金，房屋产权归其所有；房屋建成后双方合伙经商。双方签订了书面协议，万四清出资11万元建成了房屋。双方合伙经商一年后，因帐目往来发生纠纷，故终止了合伙。刘斌遂向万四清主张房屋产权，遭拒绝。因此，刘斌提起了诉讼，请求法院确认房屋产权。

   【意见分歧】本案争议的焦点是房屋产权的归宿。对此，产生两种不同意见。

    第一种观点认为：该协议表面上是合伙建房协议，实为房屋所有权转让协议。房屋虽由刘斌建造，但万四清是房屋的出资人，房屋产权应归万四清所有。

    第二种观点认为：万四清不享有建房用地的合法使用权，即没有取得宅基地的使用权。在他人的宅基地上建房，不论双方是否签订协议，只要未经土地管理部门批准，就不能取得所建房屋的所有权。万四清没有经有关部门的建房许可，因此，不能以自己出资建房为由直接取得房屋产权。

   【评析】根据我国《城市房地产管理法》第36条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第38条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。在我国法律规定中，房屋与土地属于不同的财产，房屋所有权与土地所有权相互分离，但取得房屋所有权必须以取得土地使用权为前提条件。1982年国务院关于《村镇建房用地管理条例》第5条规定：个人建房用地，应按照规定办理审查、批准的手续。任何机关、企业、事业单位和个人不准擅自占地建房、进行建设或越权批准占用土地。由此可见，公民个人不享有土地所有权，公民个人自行建造房屋，必须依法取得宅基地的使用权。

    笔者同意第二种观点。在本案中，刘斌经过合法程序办理用地手续，并取得了建房许可证，因此，刘斌建造的房屋为合法建筑，有资格取得房屋的所有权。需要注意的是，刘斌仅仅是“有资格”取得房屋所有权，并非已经取得房屋所有权。建房许可证只是政府允许其建房的依据，而不是房屋所有权的证明，确认房屋所有权的有效证件是房管机关核发的房屋所有权证。因此，刘斌虽然持有建房许可证，但并不代表房屋归其所有。而万四清虽与刘斌订有合伙建房协议，并且出资了全部建房款，但其缺少取得房屋所有权的必备条件，即建房许可证，万四清也不能直接取得房屋所有权。同时，刘斌尚未进行所有权登记，也不能取得诉争房屋的所有权。

 

 作者：鄱阳县人民法院 刘顶峰、万里