该房屋预定款收条能否认定为商品房买卖合同的条件

 [案情]某房地产开发有限公司经批准后,向社会预售房屋。曾某与该房地产公司洽谈后，一次性缴纳购房款13.8万元,该房地产公司出具预定收条,内容为“今收到曾某交来购买18号店铺,成交价为13.8万元,建筑面积8.8平方米。”该收条是否认定为房屋买卖合同?

    [评议]第一种意见认为,曾某一次性向某房地产公司付清购房款后,并选择了具体的店铺,建筑面积为8.8平方米,该房地产在预定收条上有明确记载,因此该收条应认定为房屋买卖合同。

第二种意见认为,曾某一次性交纳了购房款,该房地产公司出具的预定收条只是商品房的预约合同,因不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容, 即该收条存在商品房买卖合同大量的缺失条款,因此该收条不能认定为商品房买卖合同。

    笔者同意第二种意见。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定,可以看出商品房的认购、定购、预订等协议要认定为商品房买卖合同,应具备二个条件,一是要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容, 而《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所;商品房基本状况;商品房的销售方式;商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期;装饰、设备标准承诺;供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;公共配套建筑的产权归属;面积差异的处理方式;办理产权登记有关事宜;解决争议的方法;违约责任等。二是出卖人已经按照约定收受购房款。上述二个条件缺一不可，才能认定商品房买卖合同。因该预定收条仅符合第二个条件,而不符合第一个条件，不能认定为商品房买卖合同。

作者：周小飞