该商品房是否认定已按期交付

 【案情】2005年5月2日，原告章某与被告某房地产开发公司签订了一份房屋买卖合同。合同约定：原告在被告开发的玉景花园第二期工程7号楼预购一套商品房，总价款为115000元；交款方式是首付款35000元，其余以按揭贷款方式支付；交房时间为2006年元月30日前。违约赔偿方式为：原告违约，按逾期交付款的日万分之七向被告支付违约金；被告违约，按原告已付房款数的日万之七从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向原告支付违约金。合同签订后，原告按约交付了首付款35000元，并按约办理了余款的按揭贷款手续。2006年元月8日，被告在当地电视台向社会发布“7号楼已竣工可以交房”的广告词，同年元月16日，该7号楼经过验收可以交付。之后7号楼房屋购买者先后与被告办理了交接房手续。原告于2006年元月11日前在被告处拿取钥匙并换置了该房防盗门，并自留了一把钥匙便于修房。因原告所购房屋存在房屋面坡顶装饰墙有裂缝导致渗水至屋面积水，经多次向被告反映并催促修理，被告拖至2007年8月12日才维修好，故原告于2007年10月17日才与被告委托的小区物业公司办理入住手续。为此，原告要求被告承担房屋总价款日万分之七的违约金50715元。因双方协商不成，故原告诉诸法院。

    【分歧】对于本案有二种处理意见：第一种意见认为应支持原告诉讼请求，因为被告所售房屋存在质量问题（屋面漏水）而让其无法办理接房手续，致使延期交付630日，依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条之规定，认定被告未按期交付房屋，应按合同约定支付原告违约金50715元；第二种意见认为被告已实际交付房屋，不承担逾期交房的违约责任。

    【评析】笔者同意第二种意见，理由如下：

    第一，被告所开发的玉景花园二期工程7号楼依合同约定于2006年元月30日前即元月16日既已竣工验收合格，可以交付。

    第二，被告已按约在当地电视台发布可以交房的广告，同时以电话等方式通知了各位购房者办理交接房屋手续，且大部分购买者先后与被告办理了交接房手续；

    第三，原告在被告通知交房期间，已在被告处拿取了其所购房屋钥匙，并更换了防盗门。原告的这一行为，依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十一条第一款之规定，该一行为应认可原告对该套房屋已实际转移占有，即被告已按期交付了房屋。至于原告收到入住通知书及交付物业管理费，只能说明原告此时开始入住，其入住时间并不能说明就是转移占有房屋的实际时间；

    第四，原告提出其所购买的7号楼601房因存在屋面坡顶装饰墙有裂缝而漏水，导致渗入屋面积水，致使其一直未能入住。对于这一问题，笔者认为，原告可依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条的规定，以房屋质量存在瑕疵为由向被告主张其它损失，而不应该以被告违反了合同迟延交付房屋而主张违约金损失。

江西省武宁县人民法院：邱湘