未办理房屋产权变更手续的买卖行为是否都属于无效民事行为？

2004年5月11日，刘某与李某双方签订了房屋买卖协议载明：刘某自愿把个人坐落在某街道居委会120平方米的楼房，作价180000元卖给李某。买方先预付150000元，待刘某将房内维修完毕，经李某验收后，李某付清余款30000元，刘某把房地产证交给李某。以后办理房屋产权过户手续时，刘某必须大力协助。协议签订后，刘某如约将房屋维修完毕，李某验收后，即搬进居住，并将余款付清。刘某将房产证交给李某。由于当时李某户口不在本市，而未办理房产过户手续。2005年4月，李某将户口迁至本市，即向刘某提出办理过户手续，刘某拒绝。刘某于2006年5月9日向法院起诉，请求法院判令李某归还房屋，并表示愿意退还房款。

    本案在审理过程中有不同的意见，其分歧在于如何认定该房屋买卖合同是否有效？

    第一种意见认为：刘某与李某之间的房屋买卖协议是有效的。根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定，“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。”最高人民法院1984年8月30日发布的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”； 1993年11月24日最高人民法院印发的《全国民事审判工作座谈会纪要》指出：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力”。本案中，李某与刘某之间的房屋买卖平等、自愿、有偿，其意思表示真实，并立有契约。买房业已交付了房款，并实际使用管理了房屋，且没有其他违法行为，只是买卖手续不完善，应认定买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续。而刘某为获得更高房屋价款而翻悔，要求退房退款的请求，损害了李某的利益，其诉请不予支持。刘某应在判决生效后协助李某补办房屋买卖手续。

    第二种意见认为：刘某与李某之间的买卖协议是无效的。任何单位或个人不得私自买卖城市私有房屋；买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买主须持购买房屋证明和身份证明，到房屋所在地房管机关办理产权变更手续；刘某与李某虽已房款两清，但未根据《城市私有房屋管理条例》第九条规定，办理房屋产权变更手续，因此该买卖行为属无效民事行为。李某应归还房屋。

    笔者同意第一种意见。

作者：赣县法院 陈宜军