同一住房两次出卖应以过户登记为准

    朱某、宋某是两夫妇，他们于2006年3月以12万元的价格买了本市市郊的一套三室一厅住房，后来因为该住房离工作单位太远，决定将其卖掉。当年5月，朱某到外地出差，宋某经人介绍将房屋以12万元价格卖给熊某。双方商定：熊某先交款6万元，宋某将钥匙交给熊某，待朱某回来后，取出由他保管的房产证，双方再办理房屋过户手续，办完手续后，熊某应马上支付余下的6万元房款。同年6月，朱某从外地返回后，对其妻宋某出卖房屋表示同意，不过由于房地产价格已上涨，要求熊某再增加一万元价款。熊某认为他已与宋某签订书面合同，白纸黑字不应更改，并要求立即办理房屋过户手续。朱某表示不适当提高房屋价款就不办理过户手续。同年7月10日，朱某将房屋以15万元的价格卖给了廖某并办理了房屋过户手续。当天下午，朱某将6万元钱送还熊某，并要求熊某3天内从住房搬走并交还钥匙，因为该房已卖与他人。熊某起诉到法院，要求依法保护其购买的房屋产权，解除朱某与廖某之间的房屋买卖合同。

    【法律分析】

    法院在处理本案过程中，形成了两种不同的意见。

    一种意见认为，熊某的要求是合理的，应当予以支持。理由是：在第一个房屋买卖合同中，双方当事人自愿达成协议，并且签订了书面合同。该合同是合法有效的。熊某按照合同的约定，先支付了6万元的房屋价款，宋某也将房屋钥匙交给了熊某，而且熊某已搬入该房屋居住，从而管理使用了该房。朱某出差回来，在得知房屋出卖后，没有表示反对，而是因为房地产价格上涨才要求熊某增加价款1万元，显然违反了双方房屋买卖的约定，因而熊某拒绝朱某的要求是合理合法的。因为熊某与宋某签订的房屋买卖合同时，如果朱某没有出差，早已办理了房屋过户手续。朱某在与熊某协商不成后，将房屋又卖给廖某并办理房屋过户手续，已经违反了第一个房屋买卖合同。因为第一个合同签订在先，因而，应当认定第二个买卖合同无效。熊某和朱某夫妇的房屋买卖应当予以承认，双方应到房管部门办理房屋过户登记，然后熊某再支付余下的6万元价款。

    第二种意见认为，第一个买卖合同无效，应当承认朱某与廖某的房屋买卖关系。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第9条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”换句话说，公民之间买卖私有房屋不仅需要双方的书面合同，而且必须到房屋所在地的房管部门办理所有权转移的登记手续。本案中，第一个买卖合同固然订立在先，且已经部分履行，但未办理过户手续，因而买卖关系不成立；而第二个买卖关系完全合乎法律规定，因而有效，应予以保护。

    笔者认为第二种意见基本正确，但认为第一个买卖合同无效是不妥当的。因为第一个买卖合同已合法成立，只是因为未办理过户手续而不能产生合同规定的效果，即熊某不能取得房屋的所有权。但熊某可根据书面合同请求朱某夫妇承担违约责任，赔偿他的损失。

作者：龙南法院 赖徽棠