“一房卖二主”房归谁

刘某在历市镇源江路有私房二室一厅，2004年2月以5万元的价格将此房卖给曾某，双方订立了书面合同。3月刘某将该房交付给曾某使用，但未办理登记过户手续。后刘某与曾某因其他事情发生纠纷，刘某于2005年1月又以7万元价格将该房屋卖给钟某，双方到房管部门办理了登记过户手续。其后，刘某将5万元房款退还给曾某，并要曾某搬出该房。双方发生争执，曾某起诉到法院，请求确认该房屋归其所有，或由刘某赔偿其损失。

    法院在审理过程中，对次案的处理存在三种意见：

    第一种意见认为：刘某与曾某之间的合同无效，法院不能支持曾某的请求。其理由是：按照《城市私有房屋管理条例》第6条规定，房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。而刘某与曾某之间的合同因未办理所有权登记是无效的，应发生合同无效的法律后果。

    第二种意见认为：法院应当支持曾某的请求，确认该房屋为曾某所有。其理由是：刘某与曾某之间的合同是有效的，双方未办理过户登记手续，仅仅意味着房屋的所有权未发生转移，但不能以此认定买卖合同无效。因为从《城市私有房屋管理条例》的规定看，所有权登记手续仅是房屋产权转移的必要程序，而不是买卖合同有效的条件。因此双方的买卖合同有效，且房屋已实际交付给曾某使用，所以法院应撤销刘某与钟某的买卖。

    第三种意见认为：法院应当判决由刘某赔偿曾某的损失。其理由是：刘某与曾某的买卖合同是有效的，但刘某与钟某之间的买卖合同也是有效的，且已办理了产权过户手续。钟某取得了房屋所有权。刘某与曾某之间发生合同的履行不能，刘某与曾某之间的合同应当解除。但因为刘某与曾某之间的买卖合同的履行不能是因为刘某“一屋卖二主”的违约行为造成的，所以应当由刘某负赔偿责任。

    笔者认为第三种意见处理正确。主要有以下理由：

    一、无效合同不能成为取得所有权的合法根据。根据《城市私有房屋管理条例》第7条规定“办理城市私有房屋所有权登记或转移变更时，购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。”这里所指的买卖合同应是指有效合同。可见，办理产权过户登记手续是以有效的房屋买卖合同为前提的，而并不是买卖合同有效的必要条件。

    二、未发生产权转移的效力与买卖合同无效是不同的概念。买卖合同无效固然不能发生法律效果，但未发生原因未必是合同无效。如当事人双方经房管部门同意订立了房屋买卖合同，正当双方要去房管部门办理产权过户手续的前一夜，出卖的房屋遭雷击烧毁，在这种情况下，当然不能认定房屋产权已发生转移，房屋产权也不能发生转移。但房屋产权未发生转移的原因不是合同无效，而是因标的物已毁损，致使合同履行不能。

    三、认定未办理产权登记的合同无效，不利于保护买主的利益。认定未办理产权登记的合同有效或无效，尽管从买主未取得房屋所有权方面看其后果没有区别，但从案件的最终处理结果上看就大不一样了。因为无效合同发生无效民事行为的法律后果，对当事人双方无约束力。就上述案例来说，如果认定刘某与曾某之间的合同无效，即使没有刘某将房屋又卖给钟某且办理了产权过户的事实，曾某也无权请求刘某办理产权过户来履行合同，而且，因无效原因是未办理产权过户登记手续，也就是说曾某对此合同无效也是有过错的，曾某就不能请求刘某赔偿损失，刘某也不会负违约责任（因为违约责任是以合同的有效成立为前提的）。显然，这不利于保护买主的利益。相反，笔者认定刘某与曾某之间的合同有效，曾某有权请求刘某履行合同，协助办理过户登记手续。但因为刘某已将房屋卖与钟某且已过户，由钟某取得了房屋所有权，刘某已不能履行合同，双方应解除合同。因是刘某致使合同不能履行的，刘某属于违约，刘某应当承担违约责任，赔偿曾某的损失。所以对于本案的处理，法院不能支持曾某关于确认房屋归其所有的诉讼请求，但应支持曾某请求刘某赔偿损失的诉讼请求。

作者：定南法院 吕金彪