“小产权房”买卖无效

发布日期：2009-07-21 作者：刘学勤律师

“小产权房”买卖无效

基本案情：
2006年7月12日，李某、王某签订了《房屋买卖置换合同》，合同约定，王某将位于天津市汉沽区某小区房屋一套出卖给李某，价款25万整。李某先后向王某支付定金3000元、支付房款47000元。后来，原告拟继续履行合同时，王某却不愿将房屋出卖给李某，并称李某未按约定付款，存在违约行为，李某要求王某退还定金和房款遭拒。

诉讼策略及结果：
本律师接受李某的委托后，对有关情况进行了了解和调查取证。
经查，王某却不愿将房屋出卖给李某的事实没有证据证明，即无法证明王某违约拒绝履行合同，所以从这一方面维权难以成功。
又查，涉诉房屋只有买卖合同，没有产权证，根据《城市房地产管理法》第37条和《合同法》第52条第5项的规定，涉诉房屋禁止转让，李某、王某签订的《房屋买卖置换合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。
再查，涉诉房屋是某集体经济组织在本村集体土地上建设农民住宅楼，用来安置本集体经济组织成员，属于“小产权房”，“小产权房”只能在本集体经济组织成员之间进行“交易”，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售；同时，“小产权房”也不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。
本律师另向户籍管理部门了解到，李某、王某不在同一行政区，更不属于同一集体经济组织。所以李某、王某签订的《房屋买卖置换合同》将某集体经济组织为本集体经济组织成员安置的房屋进行转让交易，侵犯了某集体经济组织的合法权益，根据《合同法》第52条第2项的规定，该《房屋买卖置换合同》无效。
鉴于以上事实和理由，本律师建议李某以双方签订的《房屋买卖置换合同》无效为由诉至汉沽法院要求王某退还53000元的定金和房款。汉沽法院经审理，支持了李某的诉讼请求，至此本案胜诉。

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