从本案谈房屋所有权的取得

    2005年10月，邓某以9.5万元买得一套商品房。万某找对象无房居住，邓某出于朋友之情，让其好友万某登记为房屋共有人，房管部门登记资料显示：该房系邓某、万某共有。此后，房屋一直由邓某作为小卖部经营。2006年5月，万某因结婚借住该套商品房一间。2008年端午节期间，邓某的妻子与万某夫妇因家庭琐事发生口角，因此邓某要求万某夫妇搬出去。万某认为自己也是房屋产权登记共有人，对房屋享有所有权，拒绝搬出。经协商未果，无奈，邓某诉至法院，要求法院确认房屋所有权，判令万某搬出该商品房。

    【意见分歧】

    第一种意见认为，该商品房是属于邓某一人所有的，共有只是一种假象，因为此商品房确系邓某一人出资购买，长期以来也是由他独自经营诉争房屋。另外，万某也承认，自己未曾参与买房事宜，未为买房付出任何资金。故应当判定该商品房确系邓某一人所有。

    第二种意见认为，本案中房屋产权证件显示，万某系房屋共有人，说明万某享有房屋所有权，因此，邓某无权要求万某搬出该商品房。

    【评析】

    我国《民法通则》第78条第1款规定：财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有是指两个以上的民事主体对于同一物享有所有权。共有的主体称为共有人，客体称为共有物。财产的单一所有是指一项财产的所有权的主体是单一的，某人对某项财产单独享有所有权；财产的共同所有是指一项财产的所有权主体是两个或者两个以上不同的人。共有关系是指各共有人因对同一物共有而形成的权利义务关系。房屋所有权是指房屋所有人依法对自己的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。房屋共有关系是指两个或两个以上的民事主体对同一房屋都享有所有权，因此形成的权利义务关系。房屋共有人对房屋按照各自的份额享有权利并承担义务，或者平等地享有权利、承担义务。每个房屋共有人对共有物享有占有、使用、收益和处分的权利，不受其他共有人的侵犯。

    对房屋共有人的确认，和对单一房屋所有权人的确认一样，适用关于房屋产权确认的一般原则和方法。房屋所有权的取得主要通过以下两种方式：一是原始取得。原始取得是指直接依据法律的规定，不以房屋原所有人的所有权和意志而直接取得房屋所有权。二是继受取得。继受取得是指以房屋原所有人的所有权和意志为依据，通过某种法律行为或法律事件从房屋原所有人那里取得房屋所有权。

    确认房屋所有权的惟一依据，是存在着取得房屋所有权的事实。这里的事实，既包括书证、物证，也包括证人证言及其他证明，但首先应以书证、物证为依据。找不到书证、物证的，再寻找证人证言和其他证明。证明房屋产权的书证、物证，主要包括以下几项：1、房屋产权证。包括土地改革时发放的房地产证；建造房屋后领取的房屋产权证；产权变更后领取的所有权证，包括买卖、受赠、继承等取得房屋产权后所领取的房产证。2、其他书证、物证，包括遗嘱、信件、分家析产合约书等。

    在本案中，房管部门登记资料显示，商品房系邓某、万某共有，但是这些房产证件又是不完备的，因为房产证共有栏没有万某的登记号。在现实生活中还有共有是以代表人身份登记，这种现象在农村比较普遍。因此，房屋所有权的确认，除了要以书证和物证为依据外，还应当通过历史事件作为证明。该商品房系邓某一人出资购买，长期以来也是邓某独自经营。万某也承认，自己未曾参与买房事宜，未为买房付出任何资金。

    因此，应当确认该商品房是邓某一人独自享有所有权，共有只不过是一种假象。其中证件上万某的名字，是邓某由于历史原因而加上去的，应认定其无效。但本案邓某有过错，应当承担相应的过错责任。

江西省鄱阳县人民法院： 洪峰春 徐青华