夫妻共有房 分别卖他人 一房两卖哪个作数

 张甲与肖乙是夫妻，有一间共有房屋要出售。肖乙私下与同事胡某达成协议，以１２万元将该房卖给胡某，双方签订了买卖协议，但未办理过户登记。张甲不知此情，私下与其朋友董某达成协议，以１５万元将房屋卖与董某，并办理了房屋过户登记手续。胡某要求交付房屋，与张甲、肖乙发生纠纷，遂诉至法院。

    对这一房两卖如何处理？

    根据民法通则的规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。如第三人善意有偿取得该项财产的，应维护其权益。对其他共有人的损失，由擅自处分人赔偿。本案中，张甲与肖乙对夫妻共有房屋，应经过协商取得一致意见后才能处分，但他们分别卖房均未取得对方的同意，都是无效的。可第三人董某善意有偿取得该房屋，应为合法所有人。然而，房屋属不动产，根据民法原理，不动产不适用善意取得制度，故本案两次卖房行为均无效。

    笔者认为，上述分析都是适用民法中的一般规定，看似有理，实则错误。对于夫妻的共有财产，应按特别法优于普通法原则处理，即适用婚姻法及其司法解释。婚姻法规定，对夫妻共有财产，夫或妻有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”本案中，胡某和董某均有理由相信卖房是张甲与肖乙夫妻共同意思，故张甲与肖乙不可对抗买受者，两次买卖房屋合同均有效。不动产所有权变动以登记为公示方式，房屋所有权已办理过户登记于董某名下，故其所有权应由董某享有，肖乙只能向胡某承担违约责任。

王永东 邓中华