房款付清后车库价应否支付

２００２年６月，孙华找到房屋中介机构挂牌出售自己一套房屋。顾东看中了这套房，７月２５日与孙华在中介的主持下签订了售房协议，约定：孙华将该房屋、装修以及部分电器、家具以１９万元的价格出卖给顾东。顾东按约付款，双方于１０月８日办理了产权过户手续，孙华将该房交付给顾东。当日，顾东发现无１０号车库的钥匙，为此与孙华进行交涉，孙华表示所售价格中并不包含车库。１２月８日，顾东更换钥匙后即使用该车库，后与邻居陈宁协议交换车库。另查明，该居民车库系政府为民办实事项目，２００１年将原有车库拆除后重新建造而成，由政府按住户的产权证来分配车库（均没有土地使用权证和产权证），孙华和陈宁均为车库支付搭建车棚人工材料费１４００元。

    ２００３年１１月，孙华在发现１０号车库被占用后，向法院起诉，请求判决顾东、陈宁迁出１０号车库，并支付侵占期间的经济损失１０００元。在法院审理过程中，孙华变更了诉讼请求，要求两被告支付车库款１４００元。

    该案在审理中，案件当事人争议的焦点为原告孙华转让的房屋是否包含１０号车库？对此，双方当事人各执一词，法院在评议时也存在两种意见：

    第一种意见认为，该车库系原告出资１４００元后取得，属于原告的财产，而孙华将房卖给顾东时，双方签订的合同中明确成交价包括房屋、装修及部分家具，并未包含１０号车库，据此应认定车库不属孙华出售房屋范围。车库有其自身的财产价值，仍属孙华所有，故原告的诉讼请求理由成立，应予以支持。鉴于孙华变更了诉求，可判令被告支付车库相应对价１４００元。

    第二种意见认为，车库属房屋的附属物，房价内应包括了车库，原告的诉请缺乏法律依据，应当驳回。主要理由：孙华与顾东的房屋买卖合同合法有效。合同中对本案诉争的车库的归属未作约定，由此双方各执一词，产生了纠纷。认定车库的权属归谁，关键要正确判断车库的性质是独立物还是附属物。如果车库系独立物，原告的诉请应得到支持。从本案可看出，车库来源于有关部门拆除原公用车库后重新搭建，按照住户产权情况分配，其没有土地使用权和产权证，不具有法律上的独立性，且该车库的功能在于完善房屋的使用价值，系专门提供给相应住户使用，因此，应认定该车库非独立的不动产，属于房屋的附属物（即从物）。按照从物随主物原则，从物应随着主物财产所有权的转移而转移，双方对从物有特别的约定除外。而孙华与顾东对车库未作特别的约定，故顾东付清房款并办理了房屋产权变更登记手续后，车库的权属也应与房屋一并转让，属于顾东所有。换言之，应认定已包含了车库价格。基于车库的权属已属于顾东，顾东就不应承担支付车库价款的义务。

    笔者赞成第二种意见。

俞惠中