该笔购房款应由谁退还

有妇之夫王某为与离异女子沈某长期同居，决定购买一套商品房。２００１年１２月１４日，王某与中介人吴某、卖房人李某签订了售房协议书，三方各执一份，王某在协议书上留了沈某的联系电话；同时约定待李某办好土地证后再办理产权过户手续。王某当即付清房款１６．４万元及中介费３０００元。次日，王、沈搬入该房居住。１９日，李某办妥了土地证手续，吴某按协议书上所留电话通知沈某办理产权过户手续。在产权监理所大厅，沈某称“老公”王某出差未归，提出将产权登记在自己名下。三方当即重新签订售房协议书，落款时间仍为２００１年１２月１４日，原协议书被当场撕毁。当天，该房产权过户登记到了沈某名下。后沈某将房屋转卖他人。王某遂向法院提起诉讼，要求吴某、李某退还房款并承担违约责任。法院通知沈某为第三人参加诉讼，并将吴某变更为第三人。

    对于应由谁承担退还房款的责任，一种意见认为，房屋买卖双方为王某和李某，由于李某、吴某与沈某重新订立了售房协议书，导致房屋过户登记到沈某名下，吴某与李某违反了合同约定，存在过错，应承担违约赔偿责任。另一种意见认为，房屋买卖关系成立后，在产权过户中由于第三人沈某的过错导致房屋过户到其名下，真正的侵权人是沈某，应由沈某直接承担返还房款义务。

    笔者认为，上述两种意见均有欠缺之处。本案中，房屋买卖合同的主体是王某与李某，订立的合同是合法有效的。双方签订合同后，王某履行了付款义务，李某虽然交付了房屋，然而，由于房屋的买卖并非以交付作为转移所有权的方法，所以，王某虽然入住该房，但他并未取得对该房屋的所有权。后由于李某违反其与王某之间买卖合同所规定的义务，将产权登记到了沈某名下，致使王某失去了本应由他取得的房屋所有权，故李某应承担相应的违约责任。我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现作为特定物的房屋所有权已转移到了他人处，使得该房屋买卖合同根本无法履行，所以，王某要求李某返还购房款及赔偿违约金的主张应予支持。

    在沈某将王某所买房屋过户至其名下前，房屋的所有权还属于李某所有，沈某不花分文以不正当方式将产权过户到了自己名下，其行为侵犯了李某的财产权，其应对李某承担侵犯产权之侵权责任。我国民法通则规定，侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。现沈某已将房屋卖给他人，无法返还财产，所以其应将由李某返还给王某的购房款等额的房款给付李某。由于吴某是王某与李某房屋买卖合同的中介人，不是该房屋买卖的主体，所以其不应承担违约责任。但并不是说其就不承担其他责任。作为中介方，吴某明知该房经过其介绍后，王某和李某已达成了房屋转让协议，其仍与沈某、李某重签售房协议，并帮助沈某将房屋过户至其名下，实际上吴某的行为也侵犯了李某的财产所有权，也就是说，吴某与沈某基于共同的关联行为和分别的过错，对李某的财产权构成共同侵权，故吴某应对沈某所承担的赔偿责任承担连带责任。