“一房二卖”惹官司

    古某、申某夫妇于１９９９年１月贷款购买了江苏省常熟市花溪苑的一处房屋，房屋产权人登记为申某。之后，该房屋一直租赁给王某居住。古某在２００１年２月私自同成某订立协议，将该房屋以８万元的价格转让给成某。因当时房产证在申某处，双方又约定到房子过户后再付清全部房款。协议签订后，古某将房屋产权证、土地证交给了成某。同时，古某通知王某自２００１年４月起将房租交付给成某。２００１年１０月，申某与古某离婚时明确该房屋归古某所有。１２月，成某住进房屋底层的车库。２００２年４月，成某与王某签订了房屋租赁协议书。 

    ２００１年１１月１８日，古某又与刘某签订了购房协议，约定房价８万元，房屋在５日内交付，１个月内办理过户手续。当日，刘某付清了全部房款。但古某未能交付房屋和协助办理产权过户手续，刘某遂于２００２年４月９日提起诉讼。在法院审理中，刘某承认在签订购房协议时，古某明确告知其该房屋已卖给他人，只是没有付清房款和办理产权过户手续。

［法理评析］

    笔者对本案中涉及房地产交易的两个问题进行探讨。

    一、关于共有房产的转让问题

    本案中第一份房屋买卖合同订立时，房屋仍属古某与申某的夫妻共同财产。古某将房屋转让给成某，并没有经过另一共有人的同意。按照我国城市房地产管理法第六十条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。因此，古某单方处分其与申某共同共有的房屋，应属无权处分。但无权处分所订立的合同并非当然无效，我国合同法第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，至２００１年１０月申某与古某离婚时，明确该房产权已归古某所有，该份房屋买卖合同已成为有效合同。

    二、关于房屋登记的效力问题 

    本案中，成某已实际占有房屋，但并未办理登记过户手续，其与古某之间已经履行的买卖合同是否有效？这就涉及到登记的效力问题。 

    合同法第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”城市房地产管理法第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。”由此可知，关于房屋登记的效力，我国立法采纳的是登记要件说，即认为登记是不动产物权合法移转的要件，未经登记，所有权不发生移转。此种做法确实有利于保护原所有人的利益，并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。但是，实践中许多房屋买卖的当事人因各种原因都未能登记，而政府对此也很难干预。如果将登记要件绝对化，不区分各种具体情况，而对未登记的交易一概宣布无效，则不利于保护善意一方当事人，维护交易秩序和财产秩序。

    《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十二条规定：“转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。”可见，司法实践中对房屋买卖合同的效力并非须以物权变动的发生为其要件。

    本案中，成某与古某之间已经履行的买卖合同是有效的，而且成某已实际占有房屋，虽未办理登记过户手续，只是一个继续履行完合同的问题。也就是说，成某已实际取得该房屋的产权。刘某与古某的合同已无法履行，当然无法取得该房屋。由于古某已明确告知成某该房屋已卖给他人，只是没有付清房款和办理产权过户手续，成某只能从古某那里得到已交付的房款。

俞惠中