房屋未办产权证能否买卖

  因房地产开发拆迁?开发公司为吴某夫妻安置了一套拆迁安置房，并交付了该房屋的产权证明单、发票等用于办理产权证的证件。２００３年５月２６日，吴某夫妻与李某签订了房屋出售协议，约定由吴某夫妻将该房屋出售给李某，价格为８万元?李某预付订金２万元。同时约定，待吴某夫妻的房产证办好，双方办理交割后，李某一次交清余款６万元。同日，李某向吴某交付了订金２万元。后来吴某夫妻反悔，不愿履行合同。李某向法院起诉，要求吴某夫妻继续履行合同，协助其办理房屋产权过户手续。吴某夫妻则辩称，他们的房屋未办产权证即转让，双方签订的房屋买卖协议违反了有关规定，属于无效合同，应该予以解除。

    笔者认为，该房屋买卖合同是有效的合同，被告应当按照合同履行义务。理由如下：

    １．从我国合同法的规定看。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释?一　》第９条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其物权不能转移。”这一规定改变了长期以来我国法律关于登记直接决定合同效力的规定?认为即使没有登记?合同本身仍然有效?只是物权不能发生转移。而我国现行的法律法规没有规定房屋买卖合同在登记后才生效。

    ２．从城市房地产管理法第三十七条的规定看。该条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。对这里的“不得转让”应理解为不发生物权的转移，但不影响合同的效力。如将未经登记的房地产买卖合同一律认定为无效合同，不利于保护善意一方当事人的合法权益?不利于维护交易秩序的稳定。另外，这里的“权属证书”应理解为产权证书以及其他能证明当事人拥有房屋所有权的证明材料。实际生活中，这些证明材料有拆迁协议、房屋管理部门核发的房屋销售许可证等。本案中，吴某夫妻对房屋拥有产权证明单、发票，能够证明该房屋的所有权归其所有，双方对此亦没有争议。综上，本案中争议的房屋有权属证书，房屋的转让并不违反城市房地产管理法的规定。

    ３．从双方当事人订立合同时的情形看。原、被告在订立买卖合同时，双方对房屋没有产权证的事实都是知道的，合同是在双方自愿的基础上订立的，被告悔约有违诚实信用的原则。

张 松