郑州中院判决李景龙诉耿东森等房屋优先购买权纠纷案

在决定出售承租的房屋时，已经就出卖房屋的基本条件通知了承租人，在承租人没有接受该条件、没有就房屋买卖达成一致的情况下，所有权人又以新的、高出原来条件的条件将房屋出卖给第三人，其出卖房屋的行为，不侵犯承租人的优先购买权。

案情

  　　河南省登封市市民耿占有有两间门面房，因耿占有长年定居广东，他便将这两间门面房委托其父耿东森管理。2001年，耿东森将两间门面房租赁给商人李景龙使用。2002年6月1日，李景龙将这两间门面房转租给其女儿李昱霖。2003年10月底,耿占有从广东给李景龙打电话，称准备出售这两间门面房，开价20万元，李未表示是否愿买。2003年年底,耿东森委托其女儿耿改珍到李景龙的工艺行,说要以20万元出售此房,问李是否愿意购买，可仍未有结果。2004年1月30日,经王延森说合，耿占有将该房屋以21.6万元出售给第三人王颍怀，双方签订协议书一份，协议约定购房款21.6万元。2004年1月31日,耿占有收取王颍怀购房款21.6万元。为办理过户手续，2004年1月30日,王颍怀委托其女王朝辉与耿占有签订协议书一份，为逃避税收将房价写成15万元。2004年12月30日,登封市人民政府为王颍怀颁发了房产使用证。

  　　2004年6月30日,李昱霖向王朝辉交纳2004年7月至2005年6月房租7000元。2005年9月，李景龙与李昱霖以原告身份，一纸诉状将耿东森、耿占京、耿占有父子三人告上了法庭，请求法院依法宣告被告耿占京与第三人王颍怀签订的房屋买卖协议无效，依法保护原告的优先购买权，并判令被告以其与第三人签订的房屋买卖协议中约定的同等条件21.6万元将诉争房屋出卖给原告。

裁判

  　　登封市法院经审理，判决驳回原告李景龙、李昱霖的诉讼请求。但对被告与第三人规避交易价格的违法行为，法院将另行制作民事决定书予以民事制裁。宣判后，原告李景龙、李昱霖不服,向郑州中院提起上诉,要求支持其诉讼请求。

  　　郑州中院经审理认为，本案的争议焦点为被告是否履行了通知义务？被告的行为是否侵犯了原告的优先购买权？

  　　关于被告是否在合理期限内正确履行通知义务？根据已查明的事实，2003年10月底，被告耿占有委托其父耿东森电话通知原告要卖房子，并开价20万元，原告表示能否少点，耿答不能少，后耿东森又于2003年年底委托其女儿耿巧珍到原告门市问要不要房子仍未有结果。从两次通知的时间来看，前后相隔两个月，由于房地产市场变化莫测，且登封的房地产市场走势一直处于上升趋势，在相隔两个月的时间里被告两次通知原告均未明确答复要买房子，可以认为被告已经在合理期限内履行了通知义务，况且被告是在2004年1月30日才卖的房子。至于通知的方式，法律并没有明文规定，既可以是书面的，也可以是口头的，被告无论是电话通知还是派人到门市上通知，均可以认为是正确履行了通知义务。

  　　关于同等条件的问题.所谓同等条件是指优先购买权人所接受的出卖价格和其他条件与其他购买人相同或相一致的情况下，优先购买权人所享有的权利，它不仅包括最主要的价格条件，还包括价款支付期限、方式、买卖迁址期限以及所卖房屋的部位等因素，本案争议的同等条件主要是买卖价格，原告认为被告从来也没有以21.6万元的价格通知过自己，本院认为，被告以20万元的价格两次通知原告是否购买，原告在两个月的期限内均未有主动、明白、直接表示予以购买，可以认为原告在20万元价格以上放弃了优先购买权，被告出卖房屋只要不低于20万元，均可以认为已经给予了原告同等的条件。由鉴于此，被告以21.6万元的价格出售房屋，没有必要再向原告履行通知义务。

  　　2006年4月10日，郑州中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，终审判决如下：驳回上诉，维持原判。