深圳地区离婚时小产权房怎么分割

发布日期：2018-04-25 作者：席胜律师

离婚时小产权房如何处理
席胜律师：13424198067
席胜律师处理过大量的深圳地区小产权房分割案件，尤其是在离婚中小产权房的分割问题最为突出。席胜律师特根据自身办案经验结合深圳法院裁判规则，就离婚时小产权分割问题总结如下：
小产权房并非法律概念，为迎合大众理解习惯特用该称谓。本文的小产权房泛指当事人在离婚时还未能或不能办理产权的各类房屋。最常见包括：农村自建住房，历史遗留违法私房，违章建筑，政策性住房等等。由于离婚时小产权房的处理不能适用《婚姻法》解释（二）第二十条规定的“竞价取得、归一方所有对另一方补偿、拍卖就所得价款分割”等方式，因此如何处理在司法实践中一直存在争议，本文仅就深圳地区法院对离婚时小产权房的处理方式做出总结如下。

1.无证据证明的小产权房，人民法院不予处理
（2014）深中法民终字第1774号
裁判要旨：上诉人主张分割龙华新区××街道××花园××栋××房产，但双方当事人未提交任何产权证明文件，可另循法律途径解决，原审法院不予处理，本院予以确认。
判决结果：一审判决驳回上诉人要求分割龙华新区××街道××花园××栋××房产的诉讼请求，二审予以维持。

2.涉及他人权益的小产权房，人民法院不予处理
（2014）深中法民终字第2029号
裁判要旨：关于陆丰市某自建房的处分问题，由于该房属农村住房，双方均确认建房时没有办理任何报建手续，该村村委会负责人又确认该房屋没有产权证明，由林某甲及其兄弟在共有的祖宅基础上合建所成。故该房屋的处分涉及到林某甲兄弟的相关财产权益，上诉人可就该房屋进行分家析产，确认其与林某甲二人的夫妻共有部分后，另行主张。
判决结果：不予处理。

3.当事人能协商确定价款的，判决使用权归一方，并对另一方进行补偿
（2014）深福法民一初字第1475号
裁判要旨：位于广东省东莞市长安镇振安路沙头村珠冈路234号东方雅苑三栋304室房产是双方婚姻关系存续期间所购买，因该房产是小产权房，仅有合作建房合同，故本院确定该合作建房合同项下的权利义务由原告享有和承担，原告应对被告作出相应的补偿。双方在庭审中确认该房产目前市场价值为25万元，从照顾妇女小孩合法权益的角度出发，本院认定原告应一次性补偿被告10万元。
判决结果：被告肖某甲与东莞市建通物业投资有限公司就位于广东省东莞市长安镇振安路沙头村珠冈路234号东方雅苑三栋304室房产签订的《共同出资建房合同》项下的一切权利义务由原告张某享有和承担，今后因该房产所产生的一切权利义务由原告享有和承担，原告张某一次性被偿被告10万元。

4.多套小产权房，判决使用权按套数分配
（2015）深中法民终字第4665号
裁判要旨：关于深圳市罗湖区****202号房屋、深圳市罗湖区****606室、604室房屋的分割问题。虽然上述房产没有房产证，但双方均认可上述房产为夫妻关系存续期间所购买，且该等房产具有实际的占有、使用和收益的权能，为方便当事人在离婚后对上述房产的管理和使用，可以对其使用权益进行分割。根据上述房产的实际情况和购买人身份，本院认定深圳市罗湖区****202号房屋的使用权归上诉人李某享有，深圳市罗湖区****606室、604室房屋的使用权归上诉人刘某1享有。
判决结果：深圳市罗湖区****202号房屋的使用权归上诉人李某享有，深圳市罗湖区****606室、604室房屋的使用权归上诉人刘某1享有。

（2016）粤03民终5044号
裁判要旨：本院认为，本案为离婚纠纷，双方当事人对原审认定双方夫妻感情确已破裂均无异议，本院予以确认。对于深圳市宝安区龙华街道××社区××新村××栋房产和深圳市宝安区大浪街道××村××巷××号房产的分割问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十一条第一款规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”因该两处房产均属于深圳经济特区历史遗留违法私房，故上诉人梁某甲上诉主张分割该两处房产的所有权缺乏法律依据，本院不予支持。对于上述两处房产，人民法院仅能对其占有、使用权暂时作出处理。原审判决虽然亦未对该两处房产的所有权作出分割，但表述不够明确，本院予以纠正。由于在本案中仅能对该两处房产的使用权进行分割，故原审判决将该两处房产的面积和地理位置等因素作为主要分割考量因素，并无不当。上诉人梁某甲主张应当通过竞价方式对上述两处房产的所有权进行分割，缺乏法律依据，本院不予支持。考虑到上述两处房产均位于深圳市宝安区原所属范围，虽然被上诉人廖某实际分得使用权的房产较之上诉人梁某甲实际分得使用权的房产更加接近深圳中心区。但考虑到双方未成年子女梁某乙随被上诉人廖某生活学习，原审对上述两处房产的分配方案符合儿童权益最大化的婚姻法原则，本院予以确认。如果本案双方或者一方当事人日后取得了本案所涉深圳经济特区历史遗留违法私房的所有权或者获得了未来有关房产的拆迁补偿款，可以另循法律途径解决。
判决结果：变更广东省深圳市福田区人民法院（2014）深福法民一初字第3140号民事判决第三项为：深圳市宝安区龙华街道××社区××新村××栋房产由被上诉人廖某使用，深圳市宝安区大浪街道××村××巷××号房产由上诉人梁某甲使用，深圳市宝安区龙华镇××村经济合作社出具的NO.28674号收款收据项下××伍拾号由上诉人梁某甲使用。

5.一套小产权房，判决分配使用权比例
（2013）深中法民终字第924号
裁判要旨：综合以上两点，该房应属徐剑平和越喜杰共有，现越喜杰请求分割，本院予以支持。因该房属政策性住房，现未办理房屋所有权证。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。根据这一规定，原审法院仅就房屋的使用权进行了分配，并无不当。关于房屋使用权的份额分配上，考虑到房屋的购房款均由上诉人徐剑平支付，房屋从1993年至今均由徐剑平使用、管理、维护，可见徐剑平对房屋的取得、增值贡献较大，从公平原则出发，徐剑平应予以多分，结合房屋目前的市场价值，本院酌定徐剑平取得房屋使用权的65%，越喜杰取得35%的使用权。上诉人徐剑平主张对该房屋享有完全的产权，无事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。
判决结果：位于深圳市福田区××机场住宅区3栋101房35%份额使用权归被上诉人越喜杰所有，65%份额使用权归上诉人徐剑平所有，今后该房屋上一切权利义务按照上述份额归双方各自所有。

6.一幢小产权房，当事人协商按层数分配使用权的，法院可以确认
（2014）深中法民终字第1415号
裁判要旨：本院认为，涉案房产尚未取得产权证书，故原审法院对涉案房产的所有权归属不予处理并无不当，本院予以确认，双方可待该房产依法办理物权登记后再循法律途径解决所有权分割事宜。综上，被上诉人张某要求确认其享有涉案整幢房产的权益，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依据双方在《离婚协议书》中的约定，本院确定在涉案房产办理物权登记或被作为违章建筑强制拆除前，涉案房产的一、二层楼归被上诉人张某使用和收益，三、四层楼归上诉人郑某使用和收益。上诉人郑某上诉主张涉案房产均归其个人使用和收益，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
判决结果：变更深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民初字第225号民事判决第一项为：位于深圳市龙岗区XX村XX坑X巷X号住房一幢，在此房产办理物权登记或被作为违章建筑强制拆除前，此房产的一、二层楼归被上诉人张某使用和收益，三、四层楼归上诉人郑某使用和收益；

据此，就深圳地区离婚时小产权房的处理方式总结如下：
1.法院只判决处理使用权，不处理所有权。
2.需提供小产权房的相关产权证明文件，否则法院无法查清事实不予处理。
3.小产权房只能归属夫妻双方，如涉及到家庭成员等案外人的，应当先确定夫妻双方的共有部分后，法院方可处理。
4.一套小产权房的，如果当事人能协商确定市场价值，可以判决使用权归一方，并对另一方进行补偿。
5.一套小产权房的，如果当事人未能协商确定市场价值，法院可判决使用权按比例分配。
6.多套小产权房的，法院可判决使用权按套数分配。
7.当事人协商的处理方案，比如一幢小产权房使用权按楼层分配的，法院可以确认。
8.小产权房如以后取得产权后可以另行起诉分割所有权。
9.小产权房如以后被拆迁，可以另行起诉分割补偿款。

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