签订商品房买卖合同需谨慎

发布日期：2018-03-17 作者：陈龙桥律师

签订商品房买卖合同需谨慎
2018年3月16日

摘要：宣传资料的内容不具体明确的，不是邀约，而是邀约邀请，不能作为确定是否权利义务的依据。在签订商品房买卖合同之前应当尽可能的将双方的要求以书面的形式签订下来，以避免风险。

重庆X房地产开发公司（下称“X公司”）开发建设了H住宅楼盘，在开发建设过程中，X公司为了宣传，印制并发放了一批宣传资料，在达到房屋销售条件后开始销售房屋，房屋建成并经竣工验收后将房屋交付给了购房业主。部分业主接房后，发现所购房屋与X公司之前发放宣传资料不符，主要认为宣传资料上的房屋赠送面积与实际不相符；购房者认为所购房屋为跃层房屋但需要自己修建隔层楼板，房中没有修建楼梯但楼梯间反而在房产证中计算了面积；因为楼上的卫生间下沉了约40厘米影响了房屋的层高等；以及合同附件约定的签订商品房买卖合同之前的X公司宣传资料等均无效之约定是格式条款，因而不具有法律效力等，遂要求X公司按照宣传资料进行整改或者赔偿损失。
X公司则认为在双方签订商品房买卖合同之前已经多次宣告之前发放的宣传资料无效，且宣传资料本身已经明确载明这些宣传资料仅供参考，房屋实际状况以规划等部门的审批和商品房买卖合同内容为准；在签订商品房买卖合同时也明确告知，并且在商品房买卖合同明确载明双方之间的权利义务均以双方签订的商品房买卖合同为准，之前的所有资料都无效；宣传资料本身所载明的赠送房屋面积也只是一个约数，而不是具体明确的数字；之前的宣传资料和双方签订的商品房买卖合同都载明房屋的空高是两层房屋的空高，但需要业主自行搭建楼层隔板；房中楼梯间之所以就算面积是因为根据规划等相关规定必须要计算面积；卫生间下沉是因为需要安装蹲便器，即卫生间下沉是修建卫生间本身的要求所决定的，符合行业惯例且是严格按照国家标准设计和修建的。因此X公司认为并没有过错，而且在双方签订商品房买卖合同中也对相关内容进行了明确的约定，没有欺骗购房者，因此不同意整改，也同意赔偿。
因双方协商解决不成，这些业主向法院起诉。法院经过审理认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，X公司发放的宣传资料内容不具体明确，不是邀约，只是邀约邀请，不能作为确定双方权利义务的依据；双方在商品房买卖合同中明确约定签订合同之前的一切资料均无效，一切内容均以双方签订的商品房买卖合同约定为准；商品房买卖合同附件虽然是格式条款但是没有加重购房者的义务，也没有增加X公司的权利，按照《合同法》的规定是有效的；跃层房屋楼梯间计算面积是规划标准的强制性要求；卫生间下沉符合国家设计规范且是行业惯例等；因此判决驳回了购房者的诉讼请求。
从这一案例可以看出，购房者在签订商品房买卖合同时需要认真研读合同内容，合同一经签订，在合同内容不违反法律强制性规定致使合同无效或者部分无效的情况下，合同的约定就是确定双方权利义务的依据。因此作为购房者在签订商品房买卖合同之前除了要清楚合同条款的含义之外，还需要对之前的各种资料和开发商及其工作人员的各种承诺（包括口头承诺）是否有效；是否在商品房买卖合同体现出来进行明确；如果商品房买卖合同中没有这部分内容，在签订合同时开发商仍然认可的内容该如何明确确定下来等都需要先搞清楚，再签订商品房买卖合同，否则商品房买卖合同一经签订，再要开发商兑现之前或者签订合同时都还有的承诺事项，都将是有风险的。

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