论棚户区改造需要注意的若干法律问题

棚户区改造是近几房屋拆迁问题中的热点，但是很多人对棚户区改造补偿标准以及棚户区改造政策并没有太深入的认识。因此，在中央将更大的重心放在了棚户区改造的大形势下，各地也开始了大规模的棚户区改造行动，作为拆迁维权专业律师，有必要和大家一起了解一下棚户区改造的相关法律问题。
一、什么是棚户区改造？
所谓棚户区，是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。而棚户区改造，则是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
通常意义上,旧城改造包括了棚户区改造，作为旧城改造的一部分,伴随着中国城市发展的日新月异,近年来更加迫在眉睫。提高住房质量,改善居住环境,成为旧城居民迫切的需求。作为旧城住房改造的一种,棚户区改造着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可持续的新型城镇化道路。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。
二、棚户区改造在哪些优惠？
对于棚户区改造项目而言，存在以下几方面的优惠：
1、给予最大限度的政策优惠，阳光操作。棚户区改造的目的是为了改善居民居住条件和提高公共服务功能，享受城市品质生活。因此，在房屋拆迁中要尽最大力度去妥善处理棚户区中历史遗留的产权问题，对已经取得房屋所有权证的房屋，依法赔偿。充分考虑棚户区居民的承受能力，做好与各项住房政策的衔接，妥善安置被拆迁居民。实行产权调换或者货币补偿。
2、对于棚户区改造中复杂问题，必须坚持原则性和灵活性相统一，创新工作思路，用好、用活、用足政策。以人为本，以事实为依据，以法律为框架，以人性化为灵魂，对于被拆迁人给予各方面的照顾。
3、加强棚户区居民安置用房的建设质量管理。尽可能通过公开招标的方式选择有实力的单位参与建设，加强工程质量安全监督管理，确保回迁安置房屋的建设质量，防止因质量问题引发矛盾纠纷。
4、要完善棚户区改造后的公共服务功能。增加各项公共服务设施，改善城市生活品质，提高城市居住质量。
三、棚户区改造有哪些基本流程？
一般而言，棚户区改造的基本流程包括以下几方面：
首先进行项目选址。项目选址必须符合棚户区特征，对改造的单位住户进行前期入户摸底调查并取得有关部门的选址意见书。
二是项目规划。确定改造区的面积划出红线地图及设计条件、规划设计、建设方案（集中新建为初步设计，配建为实施方案）及审批等环节。
三是项目立项。由各级发改部门根据项目需要进行办理。
四是实施房屋征收或拆迁。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和集体土地上房屋拆迁的有关规定执行。
五是政府供地（由行政划拨或挂牌出让）。
六是建设阶段。建设单位取得土地后进场施工建设，办理《建设工程施工许可证》和签订施工合同、施工建设及管理等环节，并该取得建筑工程许可证。
七是验收阶段。 包括房屋和涉及规划、消防、环保、市政园林、防雷以及给排水等管线工程的验收和建设工程竣工验收备案。
八是分配、管理流程。按房屋征收拆迁户签订协议时的先后顺序，将选定的房屋分配至拆迁户。入住后的小区管理由物业公司负责。
四、 棚户区改造中被征收人（被拆迁人）有哪些权利？
在棚户区改造当中，被征收人（被拆迁人）作为参与者和当事人应该享有的以下权利：
一是获得公平补偿的权利。所谓“居者有其屋”，棚户区改造是为了公共利益的需要征收房屋，应当得到公平合理的补偿。简言之就是不能因为拆迁而降低原有的居住条件的同时，也尽量避免因为拆迁造成的其他损失。
二是补偿安置方案制定的参与权。房屋征收补偿安置方案是由房屋征收部门拟定的，对被征收房屋进行补偿的方案。补偿安置方案在制定出来之后，需要进行科学的论证，广泛征求公众意见，特别是在旧城区改建当中，多数被征收人对该方案存在异议的，市、县级人民政府应该组织听证会，及时修改补偿方案。如果被征收人有证据证明有关政府未履行论证、听证的义务，可以通过法律程序提起行政复议或者行政诉讼
三是评估机构的选定权。评估是国有土地上的房屋征收必经的步骤和程序，到了评估阶段，一般是由房屋征收部门与被拆迁人通过协商的方式选择一个有相应资质的房地产评估机构来评估，如果协商不成，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定，房屋征收部门要保障被征收人对评估机构的选择权。
四是对补偿方式的选择权。被征收房屋所有人可以选择房屋的补偿的方式，分为两种：一种是产权调换，安置房在同等地段的话，同等面积置换，如果不能原地安置，优先考虑就近安置，同时要考虑到不同地段房屋的价值，应补足、结清被征收房屋与用于产权调换房屋价值的差价;另一种是货币补偿，必须按照被征收房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格。货币安置和产权置换是法律赋予被征收人对补偿方式的选择权，二者缺一不可。
五是现有土地依法补偿权。对房屋的征收是为了获取房屋的承载体-----土地，被征收人的房屋往往要小于自己的土地面积，房屋等合法建筑要得到公平的补偿，超出房屋面积的院落、以及在土地使用证范围内的空地也应该得到合理的补偿。
六是对违法行为的监督权。棚户区改造过程蕴含巨大的经济利益，征收中的违法行为也屡见不鲜，而被征收房屋的产权人则是这些违法行为的强有力的监督主体。遇到违法征收时，可以向政府、房屋征收部门和纪检监察部门举报。采取暴力、威胁的手段进行逼签或者是违法断水、断电、断气，造成生活交通不便的，向公安机关报警的同时，向相关部门申请立案查处，如果造成了人身伤害的，可以追究征收人的刑事责任。
七是对行政行为不服司法救济权。棚户区改造项目征收过程中，涉及的行政行为比较多，征收决定、征收补偿方案、四项规划的认定、对未经登记建筑进行调查后作出的认定和处理决定、征收补偿决定，以及征收过程中行政机关不作为的处理等诸多行政行为，根据相关法律的规定，对这些行政行为不服，可以申请行政复议和提起行政诉讼。
总之，对于自身房屋是否属于棚户区改造范围，以及棚户区改造流程是否合法，被征收人在房屋征收过程中合法权利优惠照顾是否能够得到落实，需要看政府职能是否真正转变，能否真正以统筹兼顾、可持续发展的眼光，能否真正以人为本，将解决“拆迁难”为重点的法制建设、权益维护和推动就业保障等有机结合起来，这将需要棚户区改造涉及到的社会全体人民共同努力才能实现！