房屋面积缩水怎么办
发布日期：2017-09-20 作者：谢映伟律师
一、某公司诉某大厦公司商品房买卖合同纠纷案
原告：某国际传播有限责任公司，住所地：北京市海淀区。
法定代表人：黄某光，该公司董事长。
被告：北京某大厦有限公司，住所地：北京市西城区。
法定代表人：李明，该公司董事长。
原告某国际传播有限责任公司(以下简称某公司)因与被告北京某大厦有限公司(以下简称某大厦公司)发生商品房买卖合同纠纷，向北京市西城区人民法院提起诉讼。
原告诉称：1999年3月1日，我公司与某大厦公司在《外销商品房预售契约》中约定：我公司购买某大厦的G01单位，建筑面积为105．62平方米，每平方米2800美元，合计295736美元；某大厦公司应在1999年9月30日前交付房屋，并在房屋交付后30日内办理房屋买卖过户手续。合同签订后，我公司交付了全部购房款，某大厦公司延期至1999年11月30日交付了房屋，但至今未办理房屋买卖过户手续。2003年4月22日，我公司得知所购房屋实测面积比合同减少了28．12平方米，面积误差比为购房合同的26．6％，实际多付房款共计人民币653508．8元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)中的“面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还”规定，被告应返还我公司房价款共计人民币1233314．26元。此外，某大厦公司至今未替我公司办理房产证，严重损害了我公司利益，应承担赔偿责任。
被告辩称：2003年4月22日，我公司向某公司发函通知其办理房屋产权过户手续，但对方未予答复，故房屋产权未过户是其自己造成的。关于售房面积缩水的情况，我公司已通过函件书面通知某公司，对原购房契约进行了变更，某公司没有在合理的期限内提出异议。因此，双方实际已在原告要求继续履行合同的情况下，就超过合理误差范围外面积的房款按契约的单价进行结算达成了补充协议，故不应将《解释》适用于本案。
经法庭调查，北京市西城区人民法院认定如下事实：
原告某公司和被告某大厦公司于1999年3月1日签订《外销商品房预售契约》，该契约约定：某公司自愿购买由某大厦公司预售的北京某大厦G层01(暂定号)房屋，房屋用途为写字楼，某大厦公司已收到原告定金人民币36800元；还约定：G层01(暂定号)的建筑面积为105．62平方米，国有土地使用面积16．84平方米，上述各项面积为暂测面积，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±5％(不含)时，按照本契约约定的所售房屋售价进行结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±5％(含)时，自某大厦公司向某公司出示北京市房屋土地管理局实测面积文件之日起15日内，某公司有权解除契约。契约解除自某公司书面通知送达某大厦公司之日起生效。某大厦公司除在契约解除后30日内向某公司双倍返还定金外，并需将某公司已付的房价款及利息全部退还，利息按照中国人民银行固定资产贷款利率或按照中国人民银行外汇贷款利率计算。同时约定：双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米2800美元，价款合计为295736美元。某公司同意在双方签订预售契约后即付清全部购房价款。某公司已支付的定金在原告最后一次付款时转为购房价款。还约定：被告须于1999年9月30日前，将房屋交付给原告。双方同意房屋交付后30日内共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定交纳。
《外销商品房预售契约》签订同日，双方又签订一份《北京“某大厦”预售契约补充协议》，作为对《外销商品房预售契约》的补充。在上述两份文件签订前，某公司于1999年2月13日已向某大厦公司交纳了全部购房款，共计人民币2454608．80元。1999年11月30日，某大厦公司延期两个月向某公司交房，随后双方就延期交房问题达成谅解。后某公司多次催促某大厦公司办理房屋产权过户手续，某大厦公司于2002年9月12日方才取得其销售房屋的房屋产权证。某公司于2002年11月12日向某大厦公司委托的北京市众天中瑞律师事务所交纳了办理相关法律手续的律师费。2003年4月22日，某大厦公司向某公司发函，称：根据北京市房地产勘察测绘队对某大厦的勘测报告，某公司购房的实测面积为77．5平方米(其中套内面积为56．09平方米，公共分摊面积为21．41平方米)，比契约规定的面积减少28．12平方米。某大厦公司承认，实测面积与预售面积的误差已经超过合同约定的5％的范围，并告诉某公司：如选择解除原合同，需在接到通知的15日内书面回复，如选择继续履行合同，某大厦公司将在办理完房产证后退还减少面积部分的房价款78736美元，还要求某公司在收到此函后7日内与其联系办理有关手续。此函的附件包括：北京市房地产勘察测绘所出具的北京市房屋登记表、分户产权帐务结算表、某公司应准备的文件清单及授权委托书样本。某公司收到函件及附件后，未书面答复某大厦公司，亦未按要求提交有关授权及相关文件以办理房产证事宜。某公司称已口头答复某大厦公司，但某大厦公司予以否认。现某公司当庭表示不同意解除契约，要求某大厦公司继续履行。
北京市西城区人民法院认为：
《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告某公司与被告某大厦公司签订的外销商品房预售契约及其附属的相关文件，均是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应按合同约定的内容履行相应义务。某大厦公司虽未按合同的约定日期交房，但某大厦公司延期交房的行为已得到某公司的谅解，双方同意对合同约定的交房日期变更为某大厦公司的实际交房日，即1999年11月30日。
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