不动产融资性售后回租业务

不动产融资性售后回租业务在“营改增”前一直没有关于流转税的明确文件规定，笔者一直关注着。目前，随着各种“营改增”文件的陆续出台，笔者竭力搜索着文件中的关键词，头昏脑胀之余，比照有形动产融资性售后回租的相关规定终于有了收获，但总体感觉是“已然渐晰难释怀 ”。
先说说“已然渐晰”：新文件与旧文件相比，服务范围有以下变化：一是新增不动产融资租赁；二是将“融资性售后回租”纳入“贷款服务”范围。
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称36号文） 附：《销售服务、无形资产、不动产注释》（以下简称36号文注释）规定：租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务，归属于“现代服务”。按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税（注：按“贷款服务”税目）。
而之前的《财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知 》（ 财税〔2013〕106号，以下简称106号文，5月1日起废止） 附：《应税服务范围注释》（以下简称原注释）规定：有形动产租赁，包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁，归属于“部分现代服务业”——从附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》有形动产融资性售后回租服务销售额的规定可以看出，106号文实际将有形动产融资性售后回租界定为有形动产融资租赁。
再说说“难释怀”：新文件与旧文件相比，有两种不同：一是销售额表述不同。对不动产融资性售后回租销售额用“不含本金”表述但未细说，而旧文件对有形动产融资性售后回租销售额用“扣除本金”表述且规定了扣除凭证；二是是否有优惠政策。新文件没有不动产融资性售后回租优惠规定，而旧文件对有形动产融资性售后回租有超税负返还的优惠规定。
36号文附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。——并未规定如何不含本金，是否须要凭据。
而106号文附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：经中国人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供有形动产融资性售后回租服务，以收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的有形动产价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。——规定了如何扣除本金，凭啥扣：试点纳税人提供融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。融资性售后回租服务中向承租方收取的有形动产价款本金，以承租方开具的发票为合法有效凭证。
106号文将有形动产融资性售后回租界定为有形动产融资租赁，适用税率17%.符合条件的提供有形动产融资租赁服务，在2015年12月31日前，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定此优惠按照《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2013〕106号）第二条有关规定适用的增值税实际税负超过3%部分即征即退政策，在2016年1月1日至4月30日期间继续执行。36号文附件3：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》延续了此政策，更加明确对符合条件的提供有形动产融资租赁服务和有形动产融资性售后回租服务，在2016年7月31日前仍可按照上述规定执行，2016年8月1日后开展的有形动产融资租赁业务和有形动产融资性售后回租业务不得按照上述规定执行。
而36号文将融资性售后回租纳入 “贷款服务”征税，适用税率为6%，征收率为3%，目前对不动产融资性售后回租无任何税收优惠规定，一般计税方法和简易计税方法税负差距较大，很可能增加一般纳税人税负。
笔者的建议：不动产融资性售后回租服务其销售额不含本金虽不是扣除，仍须借鉴有形动产融资性售后回租服务，以承租方开具的发票为扣除有形动产价款本金的合法有效凭证，希望尽快明确这一点；不动产融资性售后回租与有形动产融资性售后回租相比，同样的业务实质，只是标的物不同，税收政策差异竟如此之大，应尽快出台类似有形动产融资性售后回租服务超税负返还的过渡优惠规定，以利于行业的健康发展，有效发挥税收的中性原则。
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