执行机构审查案外人是否在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋，如何把握标准？

发布日期：2017-08-11 作者：蒋艳超律师

执行机构审查案外人是否在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋，如何把握标准？
答：有下列情形之一的，可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋：

（1）案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；
（2）案外人在抵押、查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；
（3）案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；
（4）案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；
（5）案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。
——《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》(浙高法办〔2014〕39号)

评析：对案外人是否已依据租赁合同占有租赁房屋的审查判断是决定执行程序中应否对其租赁权给予保护的关键。为防止出现“拿了钥匙换把锁”就构成占有的简单化认定，我们认为，案外人须在抵押、查封前占有并至今占有案涉房屋，且为依据租赁合同的合法占有、直接占有。在征求意见时，有人提出经出租人同意的转租也应认定为第一手承租人的占有。我们认为，转租说明第一手承租人在生产经营上对所租赁房屋并不存在依赖，与“租而不用”并无实质上的区别，而且出租人(即被执行人)是否同意转租极易伪造，故未采纳这种意见。本解答列举了4种可以认定为占有的情形供执行机构在审查时参考，同时考虑到可能存在上述4种情形以外的其他符合条件的占有，本解答还规定了兜底条款。

值得一提的是，在租赁合同订立时间与案外人占有租赁房屋的时间不一致的情况下，租赁权设立的准据时间点应以占有时间为准。

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