建筑物质量保修有规定
发布日期:2016-12-07 作者:石志忠律师
从开发商手中购买的商品房才入住两年,墙体就渗水,导致室内墙面发霉起鼓,装潢受损,要求修复墙面赔偿损失,如何处理此纠纷?
律师解答:《建筑法》、《建筑质量管理条例》对建筑物质量作出了规定,在双方的房屋买卖合同中,应当也会对房屋质量发生问题如何处理做出约定。通常是有约定的按约定处理,没有约定 按法律法规规定处理。但如果约定的责任轻于法律法规规定,按法律法规规定处理;如果约定的责任重于法律法规的规定,按约定处理。
有关建筑质量规定的法律有《建筑法》第六十二条规定:“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括土耳其基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”第八十条规定:“在建筑物的合理使用寿命内,因建筑工程质量不合格受到损害的,有权向责任者要求赔偿。”《建筑质量管理条例》第三十九条规定:“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时,应当向建设单位出具质量保证书。质量保证书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”第四十条规定:“在正常使用的条件下,建设工程的最低保修期限为:(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年。”
综合前述规定,房屋刚买两年,就墙面发生渗漏,首先要做的是,固定证据。对受损部位从不同角度多拍几张照片留存,对渗水尺寸面积加以确认,并及时通知物业管理机构,查明渗漏原因所在。其次,通知承担保修责任的单位要求处理,通常是《房屋买卖合同》的“相对方”,要求给予修复并赔偿相应损失,最好通过书面形式通知,并附上损失的部位照片、面积等材料。第三,如果经过通知,对方不予修复,处理方式有二,其一是聘请专业维修机构进行维修,再向对方主张维修费用及损失。尽可能对维修部位工作量做细化,以防索赔时,对方“刁难”;其二,可以起诉,要求对方履行维修义务,并赔偿损失。为了避免争议,如果是非紧急情况,尽可能采取第二种方式,因为可能涉及到鉴定等程序,由法院主持,公信力强。
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