杨某与王某+成都唯家尚房房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠...

发布日期：2016-12-07 作者：胡美平律师

四川省成都市中级人民法院
民事判决书
（2016）川01民终703号
上诉人（原审原告）杨某，男，1973年1月18日出生，汉族，住四川省万源市。
委托代理人胡美平，四川兴蓉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王某，女，1980年5月19日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
委托代理人郭震石，男，1976年10月14日出生，汉族，住四川省成都市金牛区，系王雨婷之夫。
被上诉人（原审第三人）成都唯家尚房房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市武侯区金雁路188号1幢1层107号。
法定代表人周小明，行政总监。
委托代理人朱婷，四川亚峰律师事务所律师。
上诉人杨大春与被上诉人王雨婷、成都唯家尚房房地产经纪有限公司（以下简称唯家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第1042号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年10月9日，杨大春与王雨婷、唯家尚房经纪公司（经纪方）签订《房屋转让合约》，约定：买卖双方在平等自愿的基础上，通过经纪方购买及出售位于成都市青羊区×××路×××号（该物业所属楼盘光华杏林）×栋×单元××××号物业，建筑面积为164.64平方米；该物业转让成交价为人民币1 060 000元，包括该物业之现有装修及设备，杨大春须在签订合同时付清20 000元作为定金，该定金中10 000元在王雨婷签收转交经纪方托管，经纪方给王雨婷出具收据，作为该物业交割之保证金；在该物业完成全部过户手续后，王雨婷负责结清该物业交割之前的水、电、气、物管费及其有关该物业的使用费并出示缴费单据，王雨婷将该物业交付予杨大春，经纪方于交房后1个工作日内将托管之该物业保证金交付予王雨婷完成此次买卖交易；王雨婷、杨大春协商同意700 000元为第二部分楼款，按本合同约定成交总额减除定金、赎楼款及贷款金额后的款项为购买该物业首付款，在买卖双方至成都市房地产交易中心办理过户手续之时由杨大春付清；杨大春委托经纪方申请银行按揭贷款700 000元，期限20年，杨大春应按经纪方通知及时向经纪方提交其贷款所需的相关手续，签订借款合同当日，杨大春须将贷款费用（包括评估费、贷款服务费、抵押登记费、合同公证费、合同工本费等）15 230元预付给经纪方，该贷款费用以相关机构出具的票据为准，在银行放贷后结算，多退少补，如杨大春未能获得相应贷款的，经纪方应退还相应的费用；买卖双方同意，买卖双方须于2014年12月10日或之前，至成都市房地产交易中心办理网签及产权过户手续，买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约；买卖双方协商同意，王雨婷须于2014年12月30日前将该物业交予杨大春使用，王雨婷逾期交付该物业或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天按该物业成交价的千分之一向杨大春支付违约金；如杨大春未能履行本合约条款以至本合约不能顺利完成，则已付定金王雨婷不予退还，王雨婷另须赔偿该物业成交价的20%给杨大春作为违约金，而王雨婷有权再将该物业转让予任何人，唯杨大春不可再为此向王雨婷进一步追究责任或要求赔偿损失，若定金在经纪方托管，则经纪方无须经过杨大春同意便可退回王雨婷；若王雨婷在收取定金后不依合约条款将该物业售予杨大春，则王雨婷须返还杨大春双倍定金，王雨婷另须赔偿物业成交价的20%给杨大春作为违约金，唯杨大春不可要求进一步赔偿或要求王雨婷履行此合约，若定金在经纪方托管，则经纪方无须经过王雨婷同意便可退回杨大春。同日，杨大春向王雨婷支付了定金20 000元。2014年10月17日，杨大春向唯家尚房经纪公司缴纳贷款费用15 230元。同日，唯家尚房经纪公司向杨大春出具“收款凭证”1张，载明：贷款费用、佣金15 230元，若贷款审批未通过，则退还贷款服务费用。2014年10月17日，杨大春向唯家尚房经纪公司缴纳合同公证费300元。原审庭审中，1.唯家尚房经纪公司提交与王雨婷的短信记录，该短信记录载明：王雨婷明确表示房子不卖了，合同终止。杨大春对该短信记录证据无异议，王雨婷对该短信记录的真实性无异议，但认为不能完整表达整个交易过程；2.王雨婷提交收件凭证1份，拟证明，王雨婷向唯家尚房经纪公司交付了房屋产权证及国土证；3.王雨婷提交了收款凭证1份，拟证明，2014年10月9日，王雨婷向唯家尚房经纪公司缴纳托管定金10 000元；4.王雨婷提交了《房屋租赁合同》1份，拟证明，为履行与杨大春的合同，腾退涉案房屋，2014年11月17日，王雨婷与何亚林签订《房屋租赁合同》另行租赁房屋的事实。另，唯家公司向原审法院提交“中国建设银行个人贷款审批人意见明细表”1份，拟证明，中国建设银行股份有限公司金河支行已经审批通过了杨大春的贷款700 000元申请。
2015年1月4日，杨大春向原审法院提起诉讼，请求判令：一、解除杨大春与王雨婷于2014年10月9日签订的《房屋转让合约》；二、王雨婷与唯家公司向杨大春支付违约金232000元；三、王雨婷与唯家公司向杨大春返还定金20000元；四、王雨婷和唯家公司向杨大春赔偿损失15530元；五、王雨婷和唯家公司承担本案诉讼费。
原审认定以上事实有杨大春的身份证复印件、王雨婷的身份证复印件、唯家公司的工商登记信息、《房屋转让合约》、唯家尚房经纪公司向杨大春出具的“收款凭证”、短信记录、王雨婷提交的“收款凭证”、开庭笔录等证据在案佐证，并经当事人公开开庭举证、质证，具有证明力，原审法院予以采信。
原审法院认为，杨大春与王雨婷、唯家尚房经纪公司签订的《房屋转让合约》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，杨大春与王雨婷、唯家尚房经纪公司均应按照《房屋转让合约》的约定行使权利和履行义务。在唯家尚房经纪公司提交与王雨婷的短信记录中载明王雨婷明确表示拒绝出售涉案房屋，单方终止《房屋转让合约》，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定的法定解除合同的违约情形即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”，杨大春主张王雨婷拒绝出售涉案房屋系违反合同约定的行为理由成立，故杨大春要求解除与王雨婷的《房屋转让合约》的诉请，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，王雨婷应当承担相应的违约责任。《房屋转让合约》约定“若王雨婷在收取定金后不依合约条款将该物业售予杨大春，则王雨婷须返还杨大春双倍定金，王雨婷另须赔偿物业成交价的20%给杨大春作为违约金，唯杨大春不可要求进一步赔偿或要求王雨婷履行此合约，若定金在经纪方托管，则经纪方无须经过王雨婷同意便可退回杨大春。”，即为双方对违约金计算标准和计算方式的约定，违约金为1 060 000元×20%=212 000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，考虑王雨婷拒绝出售房屋，其违约情节、其存在一定过错以及可能对杨大春处分自己权利造成的影响，且王雨婷作出调整违约金的意思表示，故原审法院予以适当调整，以杨大春主张的损失为标准，衡量民法公平原则及诚实信用原则，原审法院酌定王雨婷给付杨大春违约金为1 060 000元×20%×20%=42 400元。因唯家公司按约履行了合同义务，杨大春也无其他证据证明唯家尚房经纪公司有违约行为，故杨大春主张的唯家公司与王雨婷共同支付违约金的诉请，于法无据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，及《房屋转让合约》约定“若定金在经纪方托管，则经纪方无须经过王雨婷同意便可退回杨大春。”，王雨婷应当退还杨大春已经支付的定金10 000元，唯家尚房经纪公司退还杨大春已经支付的定金10 000元。杨大春主张由王雨婷承担其损失即向唯家尚房经济公司缴纳的用于贷款的费用15 230元及合同公证费300元，因违约金足以弥补其损失，原审法院认为，杨大春的该项诉请系重复主张，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十条、第一百六十一条之规定，判决：一、解除杨大春与王雨婷、唯家公司于2014年10月9日签订的《房屋转让合约》；二、王雨婷于判决发生法律效力之日起十日内向杨大春支付违约金42 400元；三、王雨婷于判决发生法律效力之日起十日内退还杨大春已经支付的定金10 000元；四、唯家公司唯家公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还杨大春已经支付的定金10 000元；四、驳回杨大春的其余诉讼请求。如王雨婷未按本判决指定的期间向杨大春履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5 313元（此款已由杨大春预交），减半收取2 657元，由杨大春负担2038元，由王雨婷负担619元，由王雨婷负担的部分在履行上述给付义务时一并支付给杨大春。
宣判后，杨大春不服原审判决，向本院提起上诉。杨大春的主要上诉理由是：杨大春与王雨婷签订的《房屋转让合约》明确约定违约金为物业成交价的20%，该约定系双方真实意思表示，王雨婷既已构成违约，即应严格按照合同约定支付违约金。原审调整减少违约金无法律依据。请求撤销原判，改判：一、解除杨大春与王雨婷于2014年10月9日签订的《房屋转让合约》；二、王雨婷与唯家公司向杨大春支付违约金232000元；三、王雨婷与唯家公司向杨大春返还定金20000元；四、王雨婷和唯家公司向杨大春赔偿损失15530元；五、王雨婷和唯家公司承担本案诉讼费。
被上诉人王雨婷答辩，一、各方当事人在履行合同过程中均有过错，在确定具体过户日期时，王雨婷和杨大春并未直接联系沟通，双方都是通过唯家公司联系确定具体过户日期，而根据唯家公司的反映，杨大春可能准备违约，且多次变更预定的过户日期，故王雨婷表示不再出售案涉房屋；二、如人民法院认定王雨婷构成违约，那么原审法院调整减少违约金也具有法律依据，但原审法院调整减少的幅度不足，请二审法院在原审酌定的违约金基础上进一步调整减少。
被上诉人唯家公司答辩，杨大春已经获得贷款审批，合同没有履行是因为王雨婷单方表示不同意出卖房屋所致，唯家公司不应承担应由王雨婷承担的违约责任。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案在二审中的争议焦点主要在于合同中约定的违约金是否过高以及原审法院对违约金的调整是否恰当。关于双方合同约定的违约金是否过高、能否进行调整的问题，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，在约定的违约金过分高于损失的情形下，人民法院可以根据当事人的请求对违约金予以调整。关于本案中的违约金是否过高以及过高后应调减至何种程度的问题，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院调整违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决，原审法院对本案违约金的调整幅度符合上述规定，并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审诉讼费用按照一审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费5313元，由上诉人杨大春负担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　李俊
代理审判员　　赵韬
代理审判员　　王果

二〇一六年三月十七日
书　记　员　　汪扬

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