产权人出售房屋时，承租人如何主张优先购买权？

     1.承租人行使房屋的优先购买权以同等条件为前提。所谓同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括价格、付款方式、付款期限等。
　　2.承租人行使优先购买权之前不影响出租人与其他人进行协商，但出租人出卖租赁房屋时必须及时通知承租人，承租人在接到出租人的通知后应在合理期限内予以答复。
　　3.出租人出卖房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情况的，承租人可请求出租人承担赔偿责任，但承租人要求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，法院不予以支持。
　　4.出租人与第三人恶意串通签订房屋买卖合同，损害承租人优先购买权的，承租人依照《合同法》第52条第2款的规定，主张合同无效的，应予支持。
　　5.承租人享有优先购买权，并不以承租人按照租赁合同的约定交纳租金为前提，但如果承租人拖欠租金的违约行为已符合法律或者合同约定的合同解除的条件，且出租人主张解除租赁合同的，承租人不享有优先购买权。
　　6.承租人经出租人同意转租房屋的，次承租人和承租人均可主张优先购买权，但次承租人的优先购买权优于承租人的优先购买权。承租人未经出租人同意转租房屋的，出租人主张解除租赁合同的，承租人和出租人主张优先购买权的，不予支持。
　　7.有下列情形的，承租人主张优先购买权的不予支持：
　　(1)房屋共有权人行使优先购买权的;(2)出租人将房屋出售给近亲属的，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女;(3)出租人整体转让房屋，该房屋为不可分割物或分割后明显降低其价值，而承租人仅要求对其承租部分行使优先购买权的，或者承租人主张优先购买权的面积不足房屋整体面积的50%的;(4)出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的;(5)出租人因遗赠、继承等非买卖行为转移房屋所有权的。
     
    邹超律师，河南鑫苑律师事务所专职律师、郑州大学经济法研究生毕业；.本律师以诚信稳健、高效务实、严谨务实的执业操守、一丝不苟的敬业精神；.践行第一位客户的第一次信赖和重托!
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