房屋承租人享有的优先购买权

发布日期：2014-05-17 作者：连会有律师

　《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这是关于房屋租赁的承租人对租赁的房屋优先购买权的规定。

　　优先购买权是指特定权利义务关系的一方当事人依照法律的具体规定享有的、在同等条件下对标的物能够优先购买的权利。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。根据本条的规定，并不是任何承租人都享有优先购买权的，只有房屋租赁关系中的承租人有优先购买权。

　　优先购买权的特征主要表现为：(1)它是一种法定的权利，是由法律直接规定的。既然是一种法定的权利，就不需要当事人在租赁合同中加以约定，当事人的约定也不能排除此项权利的存在;(2)它是专属于承租人的权利，这种优先权不能通过转让或者继承转移至他人;(3)它是一种附条件的形成权，即以同等条件为前提。

　　优先购买权的实现需要具备的条件主要有：(1)在租赁合同的存续期间。(2)出租人出卖租赁的房屋。(3)在同等的条件下购买。也就是说承租人可以满足出租人与第三人订立买卖合同的条件。如果不在同等条件下，承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。

　　在我国的司法实践中，同等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予其他买受人一种较优惠的价格，而此种优惠能以金钱计算，则应折合具体价格。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。

　　优先权必须在合理期限内行使。如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋，并规定了一定合理期限，而承租人在合理期限内没有表示要购买，没有表示要行使优先购买权，优先购买权丧失。这说明承租人没有购买该房屋的愿望，也就没有保护的必要了。

　　出租人在出卖租赁房屋时应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，给承租人考虑是否购买该房屋的时间。只要承租人未作出放弃优先购买权的表示，出租人不得在这个期限内将该房屋卖给他人。如果出租人违反了该项规定，承租人可以请求人民法院确认该买卖合同不能生效，以保护自己的优先购买的权益。

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