房屋买卖合同纠纷

发布日期：2013-03-27 作者：陈杰律师

【案情简介】原告张三刚诉称，2010年7月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份。该合同主要约定：原告以410 223元的价格购买被告位于郑州市中原区工人路西、航海路南帝湖花园东王府4号楼3层308号的房屋一套。被告应当于2010年12月31日前将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告按照约定履行了交付房款等全部合同义务。但直到2011年7月14日，被告仍未将合同约定的房屋交付给原告。按照合同第9条约定，被告应当向原告支付违约金16 080元。故诉讼要求被告支付原告违约金16 080元。被告郑州布瑞克房地产开发有限公司辩称，被告未按约定时间交房，责任不在被告。由于原告购置的房屋系郑州市公安局中原分局在被告处团购房，被告与郑州市公安局中原分局签订有《购房协议》，双方在合同中约定了付款时间，并约定此《购房协议》是该局购房人员与被告签订《商品房买卖合同》的组成部分。因该局购房人员未及时付款，影响了工程的顺利进行，不能如期签约，被告无奈将交房时间顺延，并先后向郑州市公安局中原分局发出《通知》、《告知函》，告知其因购房人迟延支付房款，交房时间将顺延的事实。因此，迟延交房的责任不在被告，被告不应承担该违约责任，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告提供证据如下：一、原告身份证一份，用以证明房屋所有人是原告；二、销售不动产统一发票两份，用以证明原告按照房屋买卖合同约定及时足额支付了房款；三、商品房买卖合同一份，用以证明原、被告存在房屋买卖合同关系。合同中对于房屋交付时间、违约责任及付款时间等事项进行了明确约定；被告对原告提供的上述证据发表如下质证意见：对证据一、二、三的真实性均无异议，对于证据三的证明内容有异议，原、被告之间的买卖合同关系不是一般意义上的商品房买卖合同关系，其从属于被告与原告所在单位郑州市公安局中原分局所签订的团购房协议。被告提供证据如下：一、《购房协议》一份，用以证明被告与郑州市公安局中原分局于2008年8月26日签订的《购房协议》在先，在协议中约定郑州市公安局中原分局共购买被告商品房752套，并明确约定了付款时间，被告与郑州市公安局中原分局民警个人签订的《商品房买卖合同》从属于《购房协议》，应符合购房协议中的约定；二、《通知》一份，用以证明被告于2010年8月1日向郑州市公安局中原分局发出《通知》，告知郑州市公安局中原分局由于分局民警未按约定及时付款，影响了工程的顺利进行，交房时间统一调整到2011年5月16日；三、《告知函》一份，用以证明2011年6月10日，被告再次向郑州市公安局中原分局发出《告知函》，告知中原分局直到2011年6月10日，因郑州市公安局中原分局民警仍未付清全款，因此交房日期再次向后顺延；该《告知函》由郑州市公安局中原分局团购负责人丁全刚签收。以上证据二、三均用来证明因为郑州市公安局中原分局民警未按约定付款，影响工程进展，而导致被告不能按期交房，被告无须承担延期交房的违约责任。
原告对被告提供的上述证据发表质证意见如下：对证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，该协议签订的主体双方是郑州市公安局中原分局与本案被告，协议约定的权利义务只对主体双方具有约束力，而不能约束本案原告，且协议中没有关于如果郑州市公安局中原分局不能支付房款，本案被告可以延期交房的约定，在没有得到原告授权的情况下，也不能为原告设定义务，为原告设定的义务无效，购房协议第五条约定本案被告交房时必须符合被告与原告签订的《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》才是原被告双方唯一履约的依据；对证据二、三的真实性、证明内容均有异议，《通知》和《告知函》都是被告单方意思表示，且没有合同依据，被告仍应按照双方签订的《商品房买卖合同》履行义务。本院对当事人提供的证据认证如下：原告提供的证据一、二、三，能够证明原、被告存在房屋买卖合同关系，且原告按约向被告支付了全部房款，对此，法院予以采信。被告提供的《购房协议》、《通知》、《告知函》其相对方均不是本案原告，且原告亦不予认可，故对其证明目的，法院不予采信。2010年6月10日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号
10613075）一份，该合同主要约定：买受人购买出卖人位于郑州市中原区工人路西、航海路南4幢3层308号房屋一套，总房款为410 223元。付款方式及期限：付款方式及期限：买受人选择其他方式支付：约定金额210 223元，付款方式为现金，约定付款时间为2010年6月10日，交纳比例为51.25%；约定金额200 000元，付款方式：公积金贷款，交纳比例48.75%。出卖人应当在2010年12月31日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如逾期交房不超过60日，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；如逾期超过60日后，买受人有权解除合同，不解除合同的，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。合同对买受人逾期付款的违约责任、产权登记等均作了约定。上述合同签订后，原告于2010年6月10日向被告支付房款210 223元，于2010年9月2日向被告支付房款200 000元。2011年7月14日，被告将上述房屋交付原告，逾期交房195天，按照合同约定被告应支付原告违约金为15 998.7元。
【法律分析】原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违背有关法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。原告依约向被告交付房款，履行了合同约定义务，而被告却未在合同约定的时间向原告交房，逾期交房195天，其行为构成了违约，应承担相应的违约责任。原告主张按合同约定房价款的日万分之二支付违约金，该计算标准不违反国家有关限制逾期贷款利率的规定，原告要求被告支付违约金15998.7元的诉讼请求，得到法院支持。对于超出部分的诉讼请求，则法院不予支持。被告辩称其不应承担违约责任的意见，因未提供其应免于责任的有效证据予以证明，故对其辩称意见，法院不予支持。

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